© 2010 NVM Gouda
Home Contact Disclaimer

Cijfers 3e kwartaal 2013: Dynamiek op woningmarkt neemt toe

NVM ‘positief-realistisch’, voorzichtig herstel lijkt in gang gezet

Dynamiek op woningmarkt neemt toe, maar grote regionale verschillen

Aantal verkopen stijgt, woningprijzen bodemen uit

Nieuwegein, 10 oktober 2013 – Het herstel op de woningmarkt zet in het derde kwartaal van 2013 door. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen is wederom gestegen, naar 22.700. In de totale markt gaat het om naar schatting 30.700 woningen. Nadat de verkoopaantallen vorig kwartaal ook al flink in de lift zaten, is er nu sprake van een stijging van 10% ten opzichte van vorig kwartaal. De woningprijzen liggen nog altijd 3,6% lager dan een jaar geleden, maar de snelle daling is eruit. Dit kwartaal is er slechts 0,6% van de prijs afgegaan. De verkoopprijs van de gemiddelde woning in Nederland ligt nu op 205.000 euro. Aan het herstel liggen meerdere oorzaken ten grondslag, waarvan het teruggekeerde vertrouwen onder woningkopers een belangrijke is. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het derde kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

Oorzaken van herstel divers
Er zijn meerdere redenen te noemen voor het doorgezette herstel op de woningmarkt, weet NVM-voorzitter Ger Hukker. “Allereerst zorgen de lage rente en de flink gedaalde prijzen voor een verbeterde betaalbaarheid. Daar komt bovenop dat een deel van de consumenten het gevoel heeft dat de prijzen het dieptepunt bereikt hebben of op korte termijn zullen bereiken, mede ingegeven door berichten vanuit de banken en de politiek in de media.
Koopwoningen worden daarnaast steeds aantrekkelijker ten opzichte van huurwoningen, omdat de huurprijzen stijgen. Een deel van de consumenten heeft bovendien de verhuiswens al lange tijd uitgesteld en gaat nu bewegen.”
Hukker voelt dat de mensen ‘crisismoe’ zijn. “De verschillende berichten in de media over de woningmarkt zijn de laatste tijd vaak wat positiever. Ook het politieke beleid is in een rustiger, stabieler vaarwater gekomen. Dat komt uiteindelijk het vertrouwen van de consument in de woningmarkt ten goede.”

Randstad doet het goed, platteland blijft moeizaam
De NVM-voorzitter tekent aan dat niet de hele woningmarkt profiteert van het herstel. “Het gaat op dit moment met name in de Randstad een stuk beter, laten onze leden in die regio weten. Veel regio’s blijven echter duidelijk achter bij de Randstad. Vooral in krimpgebieden en op het platteland zien de NVM-makelaars nauwelijks tekenen van herstel.”
De meest dynamische woningmarkten ziet de NVM in de innovatieve, zakelijke universiteitssteden. Naast de traditionele toppers Amsterdam en Groningen doen Leiden, Enschede en Eindhoven het ook opvallend goed. De omgeving Oss-Uden-Veghel, het noordoosten van de provincies Friesland, Groningen en Drenthe, en de regio achter Arnhem zijn juist gebieden die zwak presteren. Hukker: “Er is een bepaalde ‘harde kern’ van verkopers, die te lang vasthoudt aan te hoge woningprijzen. Daardoor blijft de markt op slot. Dit leidt vervolgens weer tot negatief marktsentiment.”

Aantal woningverkopen over langere termijn gezien uit dal
Het aantal transacties ligt dit kwartaal 10% hoger dan in het 2e kwartaal van 2013. Hukker: “Normaal gesproken daalt het aantal transacties in een 3e kwartaal – de zomerperiode, waarin veel Nederlanders meer bezig zijn met vakantie dan met huizenjacht - met gemiddeld 6,3%. Het is voor het eerst sinds 2005 dat in twee opeenvolgende kwartalen het aantal transacties is toegenomen.”
Vergeleken met een jaar geleden is er sprake van een stijging van 19,7%. Het derde kwartaal is daarmee het beste kwartaal van 2013 tot nu toe. Met name de hoekwoning en de vrijstaande woning kennen een meer dan gemiddelde toename van het aantal transacties (+23% ). De 2-onder-1-kapwoning en het appartement bleven relatief achter (+17% en +18%). Over de eerste drie kwartalen van dit jaar zijn nu net iets meer woningen verkocht dan over de eerste drie kwartalen van het vorige jaar.

Woningprijzen bodemen uit
De prijs is het afgelopen kwartaal slechts beperkt gedaald. De gemiddeld verkochte woning verloor slechts 0,6% van de prijs in vergelijking met het 2e kwartaal van 2013. De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3e kwartaal uitgekomen op 205.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 330.000 euro, een appartement voor 158.000 euro. De eerste drie kwartalen van 2013 is de gemiddeld verkochte woning 2,8% in prijs gedaald. “De prijsdaling blijft relatief beperkt. Dat is een trend, en we verwachten dat die trend doorzet en de prijsdaling steeds verder zal afvlakken de komende periode”, zegt Hukker.
Aanvankelijk verwachtte de NVM voor dit jaar een sterkere prijscorrectie als gevolg van de nieuwe hypotheekregels die per 1 januari 2013 van kracht zijn geworden. “Maar gezien de geringe prijsdaling het afgelopen kwartaal verwacht ik dat over heel 2013 de totale prijsdaling niet meer dan 4% zal zijn, eerder 3,5%.”

Hoewel volgens de NVM-voorzitter de bodem van de prijsdaling bijna is bereikt, pleit hij voor realisme bij verkopers. “Nog steeds geldt: zet je woning tegen een realistische prijs in de markt. We zien dat nieuwe verkopers dat begrijpen en hun woning niet voor de hoofdprijs aanbieden. Deze mensen verkopen in het algemeen hun woning een stuk sneller.”

Betaalbaarheid nog steeds op hoog niveau
Door de aanhoudend lage stand van de hypotheekrente, de gedaalde huizenprijzen en de nog steeds met tweederde verlaagde overdrachtsbelasting, ligt de betaalbaarheid al geruime tijd op een gunstig niveau. Vergeleken met 2009 liggen de maandlasten in 2013 ruim 21% lager, omgerekend gaat het dan om 180 euro aan netto woonlasten minder per maand. Hukker: “Daar komt bij dat de huurprijzen alleen maar verder omhoog gaan de komende jaren. Dit jaar al met minimaal 4%, de komende jaren stijgen de huren verder. Het omslagpunt waarbij kopen goedkoper wordt dan huren komt dan ook steeds dichterbij.”

Woningen verkopen sinds lange tijd weer sneller dan voorheen
De gemiddeld verkochte woning in Nederland werd in het 3e kwartaal van 2013 binnen 159 dagen verkocht. Vorig kwartaal was dit nog 176 dagen. Daarmee is voor het eerst sinds 2011 de verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning gedaald. Opvallend is het verschil tussen de eengezinswoningen en meergezinswoningen (appartementen). Alle typen eengezinswoningen laten een daling zien van de verkooptijd. Die van tussenwoningen is met een daling van 9,8% het sterkst. Appartementen doen er daarentegen 11,1% langer over.

Ook de nieuwbouw profiteert volgens Hukker mee van het voorzichtige herstel van de woningmarkt. “Maar feit blijft dat verder herstel van de nieuwbouwmarkt op lokaal niveau moet plaatsvinden. Ik denk dan aan een combinatie van snellere procedures, flexibele aantallen woningen, scherpe prijzen, beperken van onnodige kosten en belonen van vroegboekers. Kortom, een beter woonproduct en meer zekerheid voor de consument.”

Stabiele huurprijzen in huurmarkt met dalend aanbod
Er worden door NVM-makelaars steeds meer woningen verhuurd, in het afgelopen kwartaal ruim 5.500 woningen. Dat zijn er bijna 10% meer dan een kwartaal geleden. Ruim 70% van de verhuurde woningen is een appartement. Traditioneel worden bij NVM-makelaars in het 3e kwartaal van het jaar meer woningen verhuurd. De verhuurde woningen kennen sinds begin 2012 een stabiel tot licht dalend huurprijsniveau. Het afgelopen kwartaal was de gerealiseerde verhuurprijs net onder de 1.000 euro per maand, namelijk 991 euro. Voor een twee-onder-éénkapwoning en vrijstaande woning wordt gemiddeld zo’n 1.250 euro per maand betaald, een appartement wordt voor 891 euro per maand verhuurd. De verhuurde woningen worden gemiddeld na iets meer dan 2 maanden verhuurd. Opvallend is de afname van het aanbod. Dat is in een kwartaal tijd met liefst 6,6% gedaald en daarmee weer onder de 10.000 huurwoningen eind 3e kwartaal 2013.

Aanbod koopwoningen daalt
Halverwege het 3e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden 166.141 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 225.000 woningen in aanbod. De daling van het te koop staande woningbestand zet in 2013 dus verder door. Het aanbod van tussenwoningen en hoekwoningen daalde met 9,6% en 9,4% het sterkst, terwijl het aanbod van vrijstaande woningen ongeveer even hoog ligt als een jaar geleden. Hukker: “Vergeleken met het 4e kwartaal van 2012, het toppunt van de markt wat betreft woningaanbod, staan er nu 10.000 woningen minder in aanbod, ofwel bijna 6%. Er is dit kwartaal sprake van een laag aantal nieuw aangeboden woningen, maar tegelijkertijd is ook het aantal van de markt gehaalde (ingetrokken) woningen laag. In combinatie met toegenomen verkoopaantallen leidt dit tot een daling van het woningaanbod.”

Oppassen voor teveel optimisme, ‘oud’ aanbod problematisch. Ondanks de vele positieve signalen is de woningmarkt nog lang niet terug op het oude niveau, stelt de NVM-voorzitter. “We moeten waken voor teveel optimisme. Het belangrijkste zorgpunt betreft woningen die al langere tijd te koop staan, het zogenoemde oude aanbod. Hiervan wordt procentueel zeer weinig verkocht. Het zijn vaak woningen die voor een te hoge prijs in de markt zijn gezet, en mede daardoor nog niet verkocht zijn. Het “nieuwe” aanbod, de woningen die nog geen kwartaal te koop staan, doen het veel beter. Sinds een aantal kwartalen ligt het percentage verkopen van het nieuwe aanbod hoger dan vanuit het staande aanbod. Het derde kwartaal is van het nieuwe aanbod procentueel zoveel verkocht, dat hebben we in jaren niet gezien. Deze nieuwe woningen zijn concurrerend geprijsd en weten veel aandacht te trekken wanneer ze nieuw op de markt komen. Het scherp in de markt zetten van het woningaanbod blijft dan ook noodzakelijk.”
Hukker illustreert zijn betoog aan de hand van de volgende cijfers: 53% van het woningaanbod staat al langer dan een jaar te koop.
Daarvan wordt slechts een heel klein deel verkocht (6%) in een kwartaal tijd. “Dit ‘oude’ aanbod krijgt ook nauwelijks nog kijkers, hoeveel succesvolle Open Huizen Dagen we ook organiseren.”

Woningmarkt kent nog steeds winnaars en verliezers
Hoewel Hukker met gepaste tevredenheid terugblikt op het afgelopen kwartaal en hij “positief-realistisch” is over het verdere herstel van de woningmarkt, is niet alles wat hem betreft “rozengeur en maneschijn”.
Nog steeds kent de woningmarkt, zoals de NVM-voorzitter het de afgelopen jaren noemt “winnaars en verliezers”. Hukker: “De groep huizenbezitters met een restschuld blijft aanhoudend groot. Dat is zorgelijk, omdat het de doorstroming tegenhoudt en daarmee de woningmarkt op slot houdt. Het is de groep die vaak wel wil verhuizen, maar het niet kan. Ik spreek de wens uit dat deze groeiende restschuldproblematiek concreet wordt aangepakt.”

Daarnaast vraagt Hukker aandacht voor de groep mensen die wegens baanverlies gedwongen zijn hun huis te verkopen. “De angst om werkeloos te worden is helaas de realiteit waar veel mensen rekening mee moeten houden. Ook dit is niet bevorderlijk voor de dynamiek op de woningmarkt, omdat deze mensen terecht niet durven te ‘bewegen’. Bovendien leidt het vaak tot gedwongen verkoop via een veiling, en dat is een slechte zaak.”
De NVM-voorzitter wijst tot slot nog op de bevolkingsgroep met een bruto jaarinkomen tussen de 34.000 en 43.500 euro. “Deze groep valt op de woningmarkt tussen de wal en het schip. Ze verdienen te weinig om een koopwoning gefinancierd te krijgen, en teveel om in aanmerking te komen voor een woning in de sociale huursector.”

Hukker vraagt zich af of een deel van de ruim 300 miljard euro die de Nederlanders hebben gespaard, op een of andere manier kan worden aangewend voor oplossingen in de woningmarkt. “Het is uiteraard aan de mensen zelf wat ze met hun geld doen, maar de overheid zou hierin faciliterend kunnen zijn, zoals ze ook de regels rond stamrecht en schenkingen van ouders aan kinderen hebben verruimd. Ik denk dan bijvoorbeeld aan creatieve oplossingen op het gebied van uitruil pensioen en hypotheek.”

Oproep aan de politiek: wees duidelijk en hak knopen door
Het Woonakkoord van de regering heeft meer duidelijkheid, rust en vertrouwen gebracht, meent Hukker. “Ik heb echter enige zorg of het voortvarende beleid van minister Blok niet wordt doorkruist door allerlei aanpassingen in andere dossiers, waar de regering op dit moment met enkele oppositiepartijen over aan het onderhandelen is. Een politieke impasse ligt op de loer. Op veel akkoorden van dit Kabinet wordt nu naar compromissen gezocht. Nu er een pril herstel is van de woningmarkt na de jarenlange malaise, wil ik Den Haag daarom vragen snel duidelijkheid te geven en knopen door te hakken. Daar hunkeren de mensen naar.”
Ook andere zaken hebben volgens de NVM-voorzitter (negatieve) invloed op de opkrabbelende woningmarkt. “Er is nog onduidelijkheid over een aantal aangekondigde bezuinigingen en hoe groot de koopkrachtdaling voor bepaalde bevolkingsgroepen zal zijn. Die onzekerheid werkt met name in de woningmarkt door. Het maakt mensen voorzichtig en afwachtend.”

Financierbaarheid woningen nog steeds niet genormaliseerd
Ondanks de duidelijkere regels rond hypotheekverstrekking, vindt Hukker dat de financierbaarheid van woningen nog steeds niet is genormaliseerd. “Ik blijf daarom pleiten voor meer maatwerk. We zien op tal van fronten dat de regels verder worden aangescherpt, waardoor veel kopers en verkopers klem komen te zitten. Ik doel hier met name op het voornemen tot het verder omlaag brengen van de Nationale Hypotheekgarantie en het nog verder afbouwen van de ‘loan to value’, - het percentage dat de hoogte van de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning bepaalt.”

Verwachtingen: pas in zomer 2014 balans opmaken
Over het 4e kwartaal van 2013 is Hukker positief. “In het laatste kwartaal van 2012 steeg het aantal woningverkopen met 30% ten opzichte van het 3e kwartaal van dat jaar. Dat was een gevolg van de aangekondigde verscherping van de hypotheekregels die vanaf 2013 zouden gaan gelden. Een dergelijke maatregel ligt nu niet in het verschiet, dus de markt zal het op eigen kracht moeten doen, zonder zo’n duwtje in de rug of stok achter de deur. Ik verwacht om die reden dat we in het laatste kwartaal maximaal zo’n 10% meer verkopen zullen zien ten opzichte van het afgelopen kwartaal.”
Daarmee zou het aantal transacties over 2013 op een gelijk niveau uitkomen als over 2012. Hukker: “Dat lijkt positief, maar na het dramatische 2012 is dit nog niet om over naar huis te schrijven. Dus, ja, ik zie de dynamiek toenemen in delen van de markt, maar pas in de zomer van 2014, als de cijfers van het 2e kwartaal bekend zijn, zullen we echt de nieuwe balans op de woningmarkt kunnen opmaken.”

Aantal NVM-leden dit kwartaal nauwelijks afgenomen
Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het 3e kwartaal van 2013 nauwelijks afgenomen. Op dit moment telt de NVM in totaal 3.887 leden, slechts een paar leden minder dan een kwartaal eerder. 3.422 makelaars zijn actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt 2.751, bijna evenveel als in het tweede kwartaal van 2013. Van deze kantoren zijn er 2.515 actief op de woningmarkt (de andere kantoren zijn actief in bijv. zakelijk of agrarisch onroerend goed). In vergelijking met een jaar eerder neemt het aantal leden (-1,1%) iets meer af dan het aantal vestigingen (-0,5%).